A Nova Decisão do STJ sobre Penhora de Imóveis com Dívida Condominial: Implicações para Direito Condominial

A Prevalência das Dívidas Condominiais sobre a Alienação Fiduciária: Entenda o Posicionamento do STJ

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu sobre a possibilidade de penhora de imóveis alienados fiduciariamente para pagamento de dívidas condominiais, uma questão que levanta importantes discussões dentro do direito condominial.

No Agravo em Recurso Especial n. 2684988/SP, a Quarta Turma do STJ reconheceu a natureza propter rem das dívidas condominiais e sua prevalência sobre os direitos do credor fiduciário, reforçando a responsabilidade do proprietário quanto ao pagamento dos débitos condominiais.

Contexto da Decisão

A decisão judicial questionada envolvia um imóvel alienado fiduciariamente (financiado), em que o devedor possuía uma dívida condominial. No entanto, como o credor fiduciário (nesse caso, a Caixa Econômica Federal) não havia sido incluído na ação, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) negou a penhora do imóvel. O STJ, por outro lado, reformou essa decisão, e entendeu que a penhora do imóvel é possível, desde que o credor fiduciário (banco que financiou a compra do imóvel) seja previamente citado para integrar a ação de execução​.

Impactos da Decisão no Direito Condominial

A decisão tem impacto direto para condomínios, condôminos, e credores fiduciários.

Tradicionalmente, os débito condominiais têm natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel independentemente de quem seja o proprietário. Isso significa que tanto o comprador quanto o credor fiduciário devem estar cientes de que a inadimplência condominial pode levar à penhora do imóvel.

Inclusive, mesmo que uma pessoa compre o imóvel após a dívida, o mesmo passará a também ser responsável por pagá-la independente se estava na posse do imóvel quando foi gerada a dívida.

Por isso a importância de levantar as dívidas do imóvel antes de comprá-lo!

Neste caso específico, a Quarta Turma entendeu que, mesmo com a alienação fiduciária em garantia, o credor fiduciário não pode ter privilégios maiores que o proprietário comum do imóvel. Assim, ao decidir que a penhora do imóvel é possível, o STJ reforça que o crédito do condomínio tem preferência sobre o crédito do promissário comprador e do credor fiduciário, em razão da natureza propter rem da dívida.

Em outras palavras, mesmo que a compra do imóvel tenha sido realizada por financiamento bancário e o comprador não tenha quitado totalmente o imóvel, o imóvel pode ser penhorado e posteriormente levado á leilão.

Como Evitar a Penhora em Caso de Dívida Condominial?

Para evitar a penhora do imóvel, o credor fiduciário, como a instituição financeira que financiou o imóvel, pode optar por quitar o débito condominial em questão, sub-rogando-se nos direitos do condomínio. Isso significa que a dívida passa a ser cobrada do proprietário devedor, e o credor fiduciário pode buscar ressarcimento posteriormente.

Portanto, o banco tem a opção de pagar a dívida condominial e, posteriormente, cobrar esse débito de quem comprou o imóvel e verdadeiro devedor.

Essa decisão oferece maior proteção ao condomínio e ressalta a importância de uma gestão eficiente das contribuições condominiais. Além disso, os proprietários de imóveis financiados devem estar atentos ao pagamento das despesas condominiais, sob pena de perderem o bem em uma execução.

Isso resolve um dos maiores problemas de execução dentro dos condomínios, uma vez que em razão do financiamento, muitas execuções não conseguiam ir à frente, em razão de não encontrar outros bens do devedor que pudesse ser utilizado para pagar a dívida.

Considerações Finais

Essa decisão do STJ marca um precedente importante, ao reafirmar que o patrimônio do credor fiduciário não está imune a dívidas condominiais. O presente entendimento pode influenciar significativamente execuções futuras e a administração de condomínios.

Com isso, é possível notar que as decisões judiciais em torno do direito condominial estão cada vez mais consolidando o direito dos condomínios de cobrarem suas dívidas e protegerem seu patrimônio.

Fonte: Decisão em Agravo em Recurso Especial Nº 2684988 - SP (2024/0244944-2). Relator: Ministro RAUL ARAÚJO. Publicação no DJe/STJ nº 3964 de 02/10/2024.