Garantias Estruturais: Seus Direitos na Compra de um Imóvel Novo

Entenda as garantias estruturais que protegem o comprador de imóveis novos e como elas podem evitar dores de cabeça com a construção.

Quando compramos um imóvel novo, seja para morar ou investir, a expectativa é de que ele esteja em perfeito estado. Porém, mesmo em construções novas, podem surgir problemas estruturais que comprometem a segurança e a qualidade do imóvel. Para isso, existem as garantias estruturais, que protegem o comprador contra eventuais defeitos na construção.

Neste artigo, você vai entender o que são essas garantias, como funcionam e quais são os seus direitos em caso de problemas na estrutura do imóvel.

O que são garantias estruturais?

As garantias estruturais são uma forma de proteção que o comprador tem contra defeitos graves na construção do imóvel. Elas abrangem problemas que podem comprometer a segurança, como rachaduras, infiltrações ou até afundamentos na estrutura.

A estrutura do imóvel inclui a fundação, paredes, pilares, vigas, lajes e o teto. Qualquer falha nessas áreas pode causar grandes prejuízos e até colocar em risco a integridade física dos moradores. Por isso, a legislação brasileira prevê que o construtor seja responsável por tais problemas por um determinado período após a entrega do imóvel. Esses defeitos podem surgir como:

• Danos aparentes: São defeitos visíveis durante a entrega do imóvel ou em um curto período após a ocupação, como rachaduras em paredes, infiltrações ou problemas na pintura. Esses danos geralmente são fáceis de detectar, e o comprador tem 90 dias para reclamar junto à construtora após a constatação.

• Danos não aparentes (ocultos): São falhas estruturais que não podem ser percebidas imediatamente, como problemas na fundação, desníveis ou falhas que surgem meses ou anos após a entrega. O Código Civil prevê uma garantia de 5 anos para defeitos ocultos relacionados à solidez e segurança do imóvel.

A legislação que protege o comprador

A responsabilidade do construtor em relação aos defeitos estruturais está prevista no Art. 618 do Código Civil, que estabelece um prazo de 5 anos de garantia a partir da entrega da obra. Durante esse período, o construtor deve reparar, sem custo para o comprador, qualquer defeito que comprometa a solidez e segurança da construção.

Além disso, a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) fortaleceu os direitos dos consumidores, principalmente nas relações de compra e venda de imóveis na planta. Caso o comprador enfrente problemas estruturais, ele tem respaldo legal para exigir reparos e até rescindir o contrato em situações graves.

Direito de reclamação (decadência):

Além do prazo de 5 anos de garantia, o comprador tem até 90 dias após constatar o defeito para fazer a reclamação formal junto ao construtor. Isso significa que o problema pode surgir dentro dos 5 anos, mas a reclamação deve ser feita dentro desses 90 dias após ser identificado.

Vamos para um exemplo: João e Maria compraram da empresa YX um apartamento novo em um condomínio recém-construído.  Após a entrega das chaves, João e Maria se mudam para o apartamento e, inicialmente, tudo parece estar em ordem. No entanto, três anos depois, eles começam a notar manchas de umidade nas paredes de um dos quartos e no banheiro. A umidade provoca mofo e um odor desagradável, tornando o ambiente desconfortável e inseguro para a saúde.

Preocupados com a situação, João e Maria decidem investigar a origem do problema. Eles descobrem que a umidade é resultado de uma falha na impermeabilização das paredes externas do prédio, que não era aparente no momento da compra, mas que se agravou com o tempo devido à infiltração da água da chuva.

Diante disso, após a constatação do defeito, como estão dentro do período de garantia de 05 anos, eles precisam fazer a notificação a construtora em até 90 (noventa) dias após a constatação do defeito.

Prazo de garantia

O prazo de garantia para problemas estruturais é de 5 anos, conforme previsto no Código Civil. Esse período começa a contar a partir da data de entrega do imóvel, ou seja, quando o imóvel é formalmente entregue ao comprador, seja por meio de escritura pública ou outro documento oficial.

Além da garantia estrutural, o imóvel pode ter outros tipos de garantia, como para acabamentos e sistemas elétricos ou hidráulicos. Esses prazos, no entanto, costumam ser menores, variando entre 90 dias e 1 ano, dependendo do tipo de defeito.

Quais defeitos estão cobertos?

As garantias estruturais cobrem defeitos que afetem a segurança e a estabilidade do imóvel. Isso inclui:

• Rachaduras nas paredes ou vigas: Fissuras que comprometam a resistência da construção;

• Infiltrações e vazamentos: Que possam gerar danos na fundação, paredes ou estrutura;

• Deslocamento de fundações: Afundamentos ou instabilidade do terreno, resultando em desníveis nos pisos;

• Problemas com telhados ou coberturas: Estruturas comprometidas que possam desabar ou causar infiltrações.

Por outro lado, a garantia não cobre defeitos causados por:

• Uso inadequado do imóvel: Modificações feitas sem autorização da construtora;

• Falta de manutenção: Negligência do proprietário ao cuidar do imóvel;

• Desgaste natural: Problemas relacionados ao uso normal e ao tempo.

Contudo, é importante destacar que o comprador deve notificar o construtor dentro de até 90 dias após a descoberta do defeito oculto. Esse prazo é conhecido como prazo de decadência. Se a notificação não for feita dentro desse período, o direito de reclamar pode ser prejudicado.

Observação: mesmo que você não seja quem realizou a compra direto com a construtora, não ultrapassando o prazo de 05 anos, a garantia continua valendo mesmo que o imóvel seja vendido para outra pessoa durante esse período.

A garantia é vinculada ao imóvel e não ao proprietário original. Isso significa que o novo comprador também tem direito a acionar a construtora em caso de defeitos estruturais ou problemas de construção, desde que dentro do prazo de 5 anos a partir da entrega do imóvel.

É importante que o novo proprietário tenha em mãos os documentos de entrega do imóvel e, se possível, uma cópia do contrato original para facilitar a comprovação da garantia.

Direitos do comprador

Ao constatar um defeito estrutural no imóvel dentro do prazo de garantia, o comprador tem o direito de exigir do construtor o reparo imediato e sem custos. Para isso, é necessário seguir alguns passos:

a. Notificação formal ao construtor

O primeiro passo é notificar a construtora sobre o defeito. Essa notificação deve ser feita por escrito, preferencialmente através de carta registrada ou e-mail com confirmação de recebimento, para garantir que haja uma prova documental de que a empresa foi informada.

b. Acompanhamento e vistoria

Após a notificação, a construtora deve realizar uma vistoria técnica para avaliar o problema. Dependendo da gravidade, a construtora pode propor reparos imediatos ou planejar uma intervenção de maior porte.

c. Prazos para o reparo

A partir da notificação, a construtora tem um prazo razoável para corrigir o problema. Embora não haja um prazo específico na legislação, o tempo de resposta deve ser compatível com a gravidade do defeito. Em casos mais simples, os reparos podem ser rápidos, mas falhas estruturais maiores podem exigir mais tempo.

d. Direito à indenização

Se o reparo não for possível ou não for satisfatório, o comprador pode buscar uma indenização junto à construtora, ou até mesmo, dependendo da gravidade do problema, solicitar a rescisão do contrato com a devolução dos valores pagos.

Casos em que a garantia pode ser maior que 5 anos

Em situações específicas, a garantia pode ser maior que 5 anos, especialmente quando um contrato específico entre o comprador e a construtora prevê uma extensão desse período. Além disso, algumas construtoras oferecem garantias estendidas como forma de valorizar a qualidade de seus empreendimentos.

Outro fator que pode aumentar a responsabilidade do construtor é se o problema estrutural colocar em risco a vida dos moradores ou terceiros. Em casos de colapso estrutural, por exemplo, a responsabilização do construtor pode se estender por mais tempo, uma vez que envolve direitos fundamentais à segurança e à vida, e o comprador pode buscar reparação por meio da Justiça, independentemente do prazo de 5 anos.

Cuidados ao comprar um imóvel novo

Mesmo com a garantia legal, é importante que o comprador tome medidas preventivas para evitar surpresas indesejadas. Aqui estão algumas dicas:

• Contrate uma inspeção técnica independente: Antes de aceitar a entrega do imóvel, considere contratar um engenheiro ou arquiteto para realizar uma vistoria completa. Eles podem identificar potenciais problemas que, a olho nu, passariam despercebidos.

• Verifique a reputação da construtora: Pesquise o histórico da empresa. Veja se ela possui registros de reclamações em órgãos como o Procon ou ações judiciais. Falar com outros compradores pode fornecer uma visão realista da qualidade dos imóveis entregues.

• Analise o memorial descritivo da obra: Esse documento detalha os materiais e técnicas utilizadas na construção. Certifique-se de que tudo esteja conforme o prometido no contrato e que os materiais usados são de boa qualidade.

• Guarde toda a documentação: Tenha sempre em mãos o contrato de compra e venda, o memorial descritivo e outros documentos relacionados à compra do imóvel. Eles serão essenciais caso precise acionar a construtora.

• Documente tudo: Tire fotos e registre quaisquer problemas, mesmo que pareçam pequenos. Essa documentação poderá ser usada caso seja necessário acionar a garantia.

Conclusão

As garantias estruturais são uma forma de proteger o comprador contra problemas graves no imóvel recém adquirido. Entender seus direitos e como proceder em caso de defeitos pode evitar dores de cabeça no futuro. Esteja atento aos prazos, tome os devidos cuidados ao comprar o imóvel e, se necessário, não hesite em buscar seus direitos junto ao construtor.

Com conhecimento e prevenção, você poderá aproveitar seu novo imóvel com tranquilidade e segurança.

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