Usucapião extrajudicial: vale a pena? Como funciona?

Você mora no imóvel há anos, mas ele ainda está “no nome de outro”?

Talvez o cartório seja seu caminho — não a Justiça.

Neste artigo, você vai entender o que é, quando é possível, quais os requisitos e se vale a pena optar pela via extrajudicial.

O que é usucapião extrajudicial?

O usucapião extrajudicial é uma forma de adquirir a propriedade de um imóvel diretamente no cartório de registro de imóveis, sem precisar entrar com um processo judicial. Está previsto no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), introduzido pelo Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/15).

Ou seja, é um procedimento administrativo que permite ao possuidor regularizar um imóvel que já ocupa há anos, desde que cumpra os requisitos legais.

Quais os requisitos para usucapião extrajudicial?

Para que seja possível regularizar o imóvel por meio de usucapião direto no cartório, é necessário:

1. Posse mansa, pacífica e ininterrupta (sem disputas judiciais ou violência);

2. Tempo mínimo de posse, que varia conforme o tipo de usucapião (geralmente 5, 10 ou 15 anos);

3. Imóvel com metragem permitida por lei (em alguns casos, como o usucapião urbano, até 250m²);

4. Justo título ou boa-fé (em certos casos, não é exigido, mas fortalece o pedido);

5. Concordância expressa dos confrontantes (vizinhos laterais e fundos);

6. Inexistência de ação judicial envolvendo o imóvel;

7. Assistência de advogado — o pedido precisa ser instruído por advogado, mesmo sendo extrajudicial.

Principais documentos:

• Planta e memorial descritivo do imóvel assinados por profissional habilitado;

• Certidões negativas de ações reais sobre o imóvel;

• Declarações dos vizinhos;

• Cópia de documentos pessoais;

• Certidão de matrícula do imóvel atualizada (ou negativa de matrícula);

• Procuração e documentos do advogado;

• Comprovações de posse (contas, IPTU, reformas, fotos, entre outros).

• E demais documentos, a depender de cada caso

Quais os tipos de usucapião que podem ser feitos no cartório?

• Usucapião extraordinária – 15 anos de posse (ou 10 anos com comprovação de benfeitorias);

• Usucapião ordinária – 10 anos com justo título e boa-fé;

• Usucapião urbana – 5 anos para áreas de até 250m² em zonas urbanas, para moradia própria;

• Usucapião especial rural – 5 anos em imóvel rural de até 50 hectares.

Quanto tempo demora?

Apesar de ser mais rápido que o processo judicial, o usucapião extrajudicial pode levar de 6 meses a 1 ano, dependendo da complexidade do caso e da agilidade dos cartórios e órgãos envolvidos (como prefeitura e registro de imóveis).

Vale a pena?

Sim, na maioria dos casos. O usucapião extrajudicial é menos burocrático, mais célere e pode custar menos que um processo judicial. Além disso:

• Evita longas disputas no Judiciário

• Gera escritura pública e registro definitivo

• Facilita financiamentos, venda e inventário do imóvel

• Aumenta o valor do imóvel no mercado

• Dá segurança jurídica à posse já consolidada

Mas atenção: nem todos os casos se encaixam nessa modalidade. Imóveis em disputa, com herdeiros em litígio ou com confrontantes que não concordam, por exemplo, não são viáveis no extrajudicial.

Conclusão

O usucapião extrajudicial é, sim, uma excelente alternativa para quem deseja regularizar o imóvel sem enfrentar a morosidade do Judiciário. No entanto, é essencial contar com orientação jurídica especializada, desde a análise dos requisitos até a condução de todo o procedimento junto ao cartório.

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