CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro: o que muda para proprietários e operadores do Direito

Em 2025, a Lei Complementar nº 214/2025 instituiu profundas transformações no sistema tributário nacional. Entre as novidades, destaca-se a criação do CIB – Cadastro Imobiliário Brasileiro, regulamentado pela Portaria RFB nº 561/2025 e pela Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025.

O CIB nasce como um instrumento de unificação nacional de dados imobiliários, com a finalidade de integrar em uma única base informações que, até então, encontravam-se dispersas entre cartórios de registro de imóveis, municípios, órgãos estaduais e a União.

Mas o que, de fato, significa essa mudança? Quais os reflexos para proprietários, investidores, municípios e para a própria advocacia?

Bases legais do CIB - Cadastro Imobiliário Brasileiro

A previsão do CIB está no art. 265 da LC nº 214/2025, que determina a obrigatoriedade de inscrição de todos os imóveis urbanos e rurais nesse cadastro, o qual passa a integrar o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER).

A lei complementa com regras de prazos:

• 12 meses para órgãos federais, serviços notariais, cartórios de registro e as capitais dos Estados (incluindo o DF) adaptarem seus sistemas ao CIB;

• 24 meses para os demais Estados e municípios.

Além disso:

• O código CIB será obrigatório em documentos municipais relativos a obras de construção civil (§ 2º do art. 265).

• A IN RFB nº 2.275/2025 estabelece o compartilhamento eletrônico de dados entre cartórios e administrações tributárias por meio do SINTER.

• A Portaria RFB nº 561/2025 criou o grupo de trabalho responsável pela implementação técnica do cadastro.

Finalidade do CIB

A criação do CIB atende a múltiplos objetivos:

1. Integração de dados dispersos – Reunir em uma única base informações atualmente espalhadas em cadastros municipais (IPTU), matrículas cartorárias, registros ambientais e rurais.

2. Segurança jurídica – Reduzir divergências cadastrais e incertezas sobre titularidade e descrição dos imóveis.

3. Eficiência tributária – Fornecer dados atualizados e confiáveis para a apuração de tributos (IPTU, ITBI, ITR, IBS, CBS etc.).

4. Planejamento urbano e rural – Auxiliar políticas públicas de regularização fundiária, gestão territorial e obras públicas.

5. Transparência – Facilitar a consulta unificada de informações sobre imóveis, promovendo clareza nas transações imobiliárias.

Impactos práticos

Com o CIB, cada imóvel passará a ter um código nacional único, exigido em diversos documentos e atos registrais. Isso significa:

• Cartórios de registro e prefeituras deverão integrar seus sistemas ao SINTER.

• Documentos de obra expedidos pelos municípios deverão conter o número do CIB.

• Certidões negativas imobiliárias poderão ser emitidas com base no cadastro unificado.

• O fisco terá maior capacidade de cruzar informações e identificar inconsistências em valores declarados ou propriedades não registradas.

Desafios e pontos de atenção

Apesar do potencial de modernização, o CIB traz desafios relevantes:

• Capacidade técnica: muitos municípios pequenos e cartórios ainda não têm infraestrutura para integrar seus sistemas.

• Dados desatualizados: imóveis sem matrícula, divergências de metragem e registros incompletos podem gerar problemas durante a unificação.

• Privacidade e LGPD: a centralização de dados sensíveis exige alto nível de proteção para evitar vazamentos.

• Autonomia municipal: pode haver questionamentos sobre até que ponto a União pode impor obrigações acessórias a entes municipais.

• Carga tributária: com valores mais transparentes, pode ocorrer majoração das bases de cálculo de tributos.

Conclusão

O Cadastro Imobiliário Brasileiro é um marco na modernização da gestão territorial e tributária do país. Ao unificar dados dispersos, ele promete maior segurança jurídica, eficiência fiscal e transparência.

Porém, sua implementação trará desafios técnicos, jurídicos e administrativos. Para advogados, gestores públicos e proprietários, será essencial acompanhar de perto os prazos de adaptação e garantir que os cadastros estejam atualizados, a fim de evitar litígios ou penalidades.

Em síntese, o CIB representa um passo importante rumo à integração e modernização do sistema imobiliário brasileiro, mas exigirá vigilância crítica, atuação profissional estratégica e diálogo constante entre União, Estados, municípios, cartórios e sociedade civil.

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