Emprestar imóvel para um parente sem contrato de comodato pode virar um problema — e dos grandes

Ceder um imóvel a um familiar por gentileza, sem formalizar por escrito, é algo muito comum no Brasil.Mas o que muitas pessoas ignoram é que esse “acordo de boca” pode resultar na perda definitiva do imóvel — inclusive para quem é o legítimo proprietário no papel.

Foi exatamente isso que aconteceu em um caso analisado recentemente pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

O caso real: duas irmãs e um imóvel emprestado verbalmente

Em uma ação julgada em junho de 2025, uma mulher, proprietária de um imóvel, entrou na Justiça pedindo a reintegração de posse. O imóvel estava ocupado pela própria irmã há mais de 20 anos, de forma contínua, exclusiva e sem pagar aluguel. Segundo a autora, a ocupação foi permitida verbalmente, por gentileza, mas deveria ter sido temporária.

Ela queria o imóvel de volta. Mas a Justiça disse não.

O que significa “reintegração de posse”?

A reintegração de posse é uma medida judicial usada por quem teve sua posse retirada de forma indevida, ou seja, quando alguém toma ou permanece em um bem sem autorização, contra a vontade de quem o possuía antes.

Mas, para que a Justiça conceda esse direito, é necessário provar:

• Que havia posse legítima anterior;

• Que houve esbulho (invasão ou retenção indevida);

• Que a pessoa buscou socorro judicial no tempo certo.

No caso das irmãs, o Tribunal entendeu que não houve esbulho, pois a ocupação se deu com a anuência da proprietária — e por mais de duas décadas.

A decisão: posse prolongada, com aparência de dono

Mesmo com a matrícula do imóvel registrada no nome da autora, os desembargadores entenderam que a irmã que ocupava o imóvel agia como se fosse dona: morava ali de forma exclusiva, reformava, pagava contas e nunca teve oposição durante todos esses anos.

Esse comportamento revela o chamado “animus domini”, expressão em latim que significa “intenção de agir como proprietário”.

Sem contrato, sem prazo, sem regras escritas, a Justiça entendeu que o empréstimo perdeu seu caráter temporário e passou a ser visto como posse com aparência de domínio.

O que faltou? Um contrato de comodato

O comodato de comodato é um tipo de documento que formaliza o empréstimo gratuito de um bem, como uma casa ou apartamento. Com ele, o dono deixa claro que está apenas cedendo o uso do imóvel de forma temporária, e que poderá retomá-lo assim que o prazo se encerrar ou quando desejar.

Sem esse documento, tudo fica no campo da “palavra contra palavra” — e a Justiça tende a valorizar o que foi feito na prática.

💡 O que um contrato de comodato pode prever?

• Prazo de devolução do imóvel;

• Condições de uso;

• Responsabilidades por manutenção e contas;

• Consequências em caso de descumprimento.

É uma ferramenta simples, acessível e extremamente eficaz para evitar disputas, desgastes familiares e prejuízos irreparáveis.

O que essa história nos ensina?

Essa história nos ensina que ter a escritura do imóvel não é suficiente para garantir sua posse, especialmente quando há ocupação prolongada e não contestada. A gentileza de emprestar um bem sem formalização pode abrir caminho para litígios complexos, inclusive com pessoas próximas. Relações familiares, por mais estáveis que pareçam, também se transformam em processos judiciais quando os interesses patrimoniais entram em conflito. Sem um contrato claro, o risco de perder o que é seu se torna real e juridicamente possível.

Ignorar esse alerta é correr risco demais

• Perder um imóvel por falta de contrato não é exagero — é jurisprudência.

• Entrar com ação judicial e não conseguir provar seu próprio direito é mais comum do que parece.

• Ver um bem que você construiu com esforço sendo tomado por omissão documental dói — e custa caro.

Agir agora é a diferença entre manter o que é seu ou ver tudo escorrer pelas mãos

Refletir sobre os riscos, compreender a importância da formalização — mesmo em acordos familiares — e considerar a regularização documental são passos essenciais para evitar conflitos.

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