Caução nas relações locatícias: o que pode e o que não pode fazer.

Garantias, direitos e consequências jurídicas na devolução do Caução.

A caução é uma garantia comum nas relações locatícias, destinada a assegurar o cumprimento das obrigações assumidas pelo locatário no contrato de aluguel. No entanto, a retenção dessa caução por parte das imobiliárias ao término do contrato de locação é um tema que frequentemente gera dúvidas e controvérsias. Este artigo aborda os principais aspectos legais e práticos relacionados a essa questão, fornecendo uma visão abrangente e esclarecedora.

O que é a Caução?

A caução, também conhecida como depósito caução, é uma das modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Segundo o artigo 38 da referida lei, a caução pode ser realizada em bens móveis ou imóveis, em dinheiro ou em títulos e ações.

Finalidade da Caução

A principal finalidade da caução é assegurar o cumprimento das obrigações contratuais pelo locatário, especialmente no que tange ao pagamento do aluguel e encargos, bem como à conservação do imóvel locado. Em caso de inadimplência ou danos ao imóvel, a caução pode ser utilizada para cobrir os prejuízos causados ao locador, desde que haja cláusula expressa permitindo a utilização no contrato.

Retenção de Caução ao Término do Contrato

Ao término do contrato de locação, é comum que surjam questões quanto à devolução ou retenção da caução. A Lei do Inquilinato, em seu artigo 36, estabelece que a caução em dinheiro deverá ser devolvida ao locatário, corrigida monetariamente, imediatamente após o encerramento do contrato, podendo ser estipulado um prazo diverso em contrato. No entanto, essa devolução pode ser parcial ou integralmente retida pela imobiliária em determinadas situações, desde que previamente previstas no contrato.

Situações que Justificam a Retenção da Caução

1. Inadimplência: Se o locatário deixou de pagar aluguéis ou encargos durante o período de locação, a caução pode ser utilizada para quitar esses débitos.

   
   

2. Danos ao Imóvel: Caso o imóvel tenha sofrido danos que não sejam decorrentes do uso normal, a caução pode ser retida para cobrir os custos de reparo. É importante que esses danos sejam comprovados por meio de laudos ou vistorias, devendo ser realizadas tanto no início quanto no final do contrato.

   
   

3. Despesas Pendentes: A caução pode ser utilizada para cobrir despesas pendentes, como contas de água, luz, gás, entre outras, desde que estejam relacionadas ao período de locação.

Procedimentos para Retenção e Devolução

Para evitar conflitos, é essencial que a retenção da caução seja precedida de uma comunicação clara e fundamentada ao locatário. A imobiliária deve informar detalhadamente os motivos da retenção, apresentando comprovantes e documentos que justifiquem os valores descontados.

- PONTOS DE ATENÇÃO:

a) Retenção Arbitrária e Apropriação Indébita

A retenção arbitrária da caução, sem justificativa legal ou sem a devida comunicação e comprovação ao locatário, pode configurar o crime de apropriação indébita, conforme previsto no artigo 168 do Código Penal Brasileiro. Apropriação indébita ocorre quando alguém se apropria de algo que lhe foi confiado, mas que pertence a outra pessoa, com a intenção de se beneficiar indevidamente. Nesse caso, o locatário pode denunciar a imobiliária às autoridades competentes e buscar reparação judicial.

Caso a retenção não seja justificada ou o locatário não concorde com os valores retidos, ele pode buscar a solução por meio de mediação ou, em última instância, recorrer ao Judiciário para reaver o valor da caução.

b) Exigir caução e o pagamento antecipado - contravenção penal

Além disso, é importante destacar que a Lei do Inquilinato, em seu artigo 43, inciso II, estabelece que é vedado exigir do locatário o pagamento do aluguel antecipado juntamente com a caução. Tal prática configura contravenção penal, sujeitando o infrator às penalidades previstas na legislação. Esse dispositivo visa proteger o locatário de exigências excessivas que possam comprometer sua capacidade financeira.

Caso a retenção não seja justificada ou o locatário não concorde com os valores retidos, ele pode buscar a solução por meio de mediação ou, em última instância, recorrer ao Judiciário para reaver o valor da caução.

- DICAS PARA LOCADORES E LOCATÁRIOS:

a) Para Locadores:

• Contrato Claro: Elabore um contrato de locação detalhado, especificando as condições para a retenção da caução.

• Vistoria Minuciosa: Realize vistorias detalhadas no início e no término do contrato, documentando o estado do imóvel.

• Transparência: Comunique-se de forma transparente com o locatário sobre qualquer retenção da caução, apresentando provas dos motivos.

b) Para Locatários:

• Leitura Atenta do Contrato: Leia atentamente o contrato de locação e esclareça todas as dúvidas antes de assiná-lo.

• Cuidados com o Imóvel: Utilize o imóvel de forma responsável, evitando danos que possam justificar a retenção da caução.

• Documentação: Guarde todos os comprovantes de pagamento de aluguéis e encargos, bem como documentos que possam comprovar a conservação do imóvel.

• Combinados expressos: Havendo qualquer combinado durante o período de locação, registre seja por meio de aditivo contratual, mensagem de Whatsapp ou notificação.

CONCLUSÃO

A caução é uma importante ferramenta de garantia nas relações locatícias, mas a sua retenção deve ser realizada de forma justa e transparente. Tanto locadores quanto locatários devem estar cientes de seus direitos e deveres, buscando sempre a comunicação e a documentação adequada para evitar conflitos. Com a devida atenção aos aspectos legais e práticos, é possível assegurar uma relação locatícia harmoniosa e equilibrada.

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